Der Berliner Immobilienmarkt dreht sich: Während Neubauwohnungen für viele unbezahlbar sind, steigen die Preise für Bestandsimmobilien. Verkäufer stehen damit vor historisch guten Bedingungen.

Neubau wird zum Luxusgut

Die Investitionsbank Berlin (IBB) rechnet für 2025 mit rund 16.300 fertiggestellten Wohnungen. Dieser leichte Anstieg täuscht jedoch, denn er basiert auf einem alten Bauüberhang. Die eigentlichen Genehmigungszahlen sind seit Jahren im Sinkflug.

Das größte Problem ist die mangelnde Bezahlbarkeit. Ein durchschnittlicher Berliner Haushalt kann sich laut IBB eine Kaltmiete von 12,00 bis 12,90 Euro pro Quadratmeter leisten. Freifinanzierte Neubauten kosten jedoch oft über 20 Euro. Diese Kluft treibt Wohnungssuchende massenweise in den Kaufmarkt für bestehende Immobilien.

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Bestandspreise ziehen wieder an

Die Korrekturphase der Jahre 2022 und 2023 ist vorbei. Das zeigt der aktuelle Wohnungsmarktbericht von Guthmann Estate. Die Transaktionspreise für Bestandswohnungen stiegen im vergangenen Jahr um drei Prozent auf durchschnittlich 5.140 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisschere zum Neubau ist gewaltig. Für Neubau-Eigentumswohnungen werden durchschnittlich 8.220 Euro fällig – über 3.000 Euro mehr als im Bestand. Gleichzeitig sank das Angebot an Kaufimmobilien erstmals seit drei Jahren wieder um vier Prozent. Weniger Angebot bei hoher Nachfrage: Das stärkt die Position der Verkäufer erheblich.

Der große Unterschied: Bezugsfreiheit

Wer verkaufen will, muss strikt zwischen vermieteten und bezugsfreien Objekten unterscheiden. Bezugsfreie Wohnungen sind derzeit heiß begehrt. Viele Käufer wollen dem teuren Mietmarkt entfliehen und suchen gezielt nach Wohnraum zur Selbstnutzung.

Der Verkauf vermieteter Wohnungen gestaltet sich komplexer. Kapitalanleger prüfen Renditen genau. Bei Bauzinsen von 3,5 bis 3,8 Prozent und regulatorischen Hürden wie der Mietpreisbremse sind hohe Gewinne schwer zu erzielen. Die Folge: Vermietete Objekte erzielen oft niedrigere Preise als bezugsfreie in Top-Lagen.

So gelingt der Verkauf 2026

Um die Gunst der Stunde zu nutzen, ist Vorbereitung alles. Käufer achten heute extrem auf effiziente Grundrisse. Lange Fluren und ungenutzte Flächen werden zum Ausschlusskriterium, denn jeder Quadratmeter ist teuer.

Ein weiterer Schlüsselfaktor ist die Energieeffizienz. Wegen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) fordern Käufer detaillierte Infos zum Zustand und zu Sanierungskosten. Ein aktueller Energieausweis ist Pflicht. Transparenz beschleunigt den Verkauf.

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Trotz der guten Lage warnen Makler vor überzogenen Preisvorstellungen. Käufer sind wegen der Finanzierungskosten preisbewusster geworden. Ein zu hoher Preis führt zu langen Vermarktungszeiten – und am Ende oft zu einem niedrigeren Erlös.

Markt findet neue Normalität

Nach dem Zinsschock der Vorjahre hat sich der Markt stabilisiert. Die anhaltende Zuwanderung und der strukturelle Wohnraummangel treiben die Nachfrage. Da Neubau kaum bezahlbar ist, konzentriert sich der Fokus unweigerlich auf den Bestand.

Diese Verschiebung stützt langfristig den Wort von Bestandsimmobilien in guten Lagen. Die Erholung zeigt sich auch in den Zahlen: Im vergangenen Jahr wurden wieder über 12.500 Verkäufe von Bestandswohnungen registriert.

Angebot bleibt knapp

Die Aussichten für Verkäufer bleiben robust. Der aktuelle Bauüberhang wird mittelfristig abgebaut sein, während neue Baugenehmigungen fehlen. Das Angebot an bezahlbaren Wohnungen wird also weiter schrumpfen – und den Druck auf den Bestandsmarkt aufrechterhalten.

Eigentümer, die einen Verkauf planen, finden derzeit äußerst günstige Bedingungen vor. Die Preise steigen wieder. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer realistischen Bewertung und rechtssicheren Unterlagen. Besitzer bezugsfreier, energetisch solider Wohnungen können auf zügige Deals zu Top-Konditionen hoffen.

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