Die Bundesregierung will die Mietpreisbremse verschärfen. Nach dem Ende der Anhörungsphase geht der Referentenentwurf zur Mietrechtsreform II nun in die Ressortabstimmung. Für Vermieter bedeuten die Pläne tiefe Einschnitte. Sie müssen ihre Verträge und Strategien jetzt prüfen.

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Indexmieten werden gedeckelt

Ein Kernpunkt der Reform trifft Indexmietverträge. Bisher konnten Vermieter die Miete unbegrenzt an die Inflation koppeln. Künftig soll in angespannten Märkten eine jährliche Obergrenze von 3,5 Prozent gelten. In Städten wie München oder Berlin können Eigentümer hohe Teuerungsraten dann nicht mehr vollständig weitergeben. Das verändert die Renditekalkulation für ganze Wohnungsportfolios grundlegend.

Möblierungszuschlag muss transparent sein

Das möblierte Wohnen gerät stärker in den Fokus. Um Umgehungen der Mietpreisbremse zu stoppen, müssen Vermieter den Aufschlag für Möbel künftig klar im Vertrag ausweisen. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Unterlässt der Eigentümer die Aufschlüsselung, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert. Mieter könnten dann nur noch die niedrigere, ortsübliche Vergleichsmiete zahlen.

Kurzzeitvermietung wird eingeschränkt

Auch der Markt für Airbnb & Co. bekommt engere Grenzen. Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll auf maximal sechs Monate beschränkt werden. Das Aneinanderreihen von Kurzzeitverträgen – sogenannte Kettenverträge – wird stark reglementiert. Die Politik reagiert damit auf die Praxis, regulären Wohnraum in Ballungszentren dem klassischen Mietmarkt zu entziehen.

Neue Regeln für die „Doppelkündigung“

Eine weitere brisante Änderung betrifft Mietrückstände. Bisher konnten Vermieter bei Zahlungsverzug gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen. Beglich der Mieter die Schulden, wurde nur die fristlose Kündigung unwirksam. Künftig sollen bei vollständiger Nachzahlung innerhalb der Schonfrist beide Kündigungen hinfällig werden. Diese Rettungsmöglichkeit soll es aber nur einmal pro Mietverhältnis geben.

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Erleichterung bei Modernisierungen

Das Reformpaket enthält auch eine Erleichterung für Vermieter. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen wird von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben. Kleinere Sanierungen, wie der Heizungstausch, können so mit weniger Bürokratie auf die Miete umgelegt werden. Der Gesetzgeber reagiert damit auf die stark gestiegenen Baukosten.

Geteilte Reaktionen in der Branche

Die Reaktionen in der Immobilienwirtschaft fallen polarisiert aus. Eigentümerverbände wie Haus & Grund kritisieren die Pläne scharf. Sie warnen vor sinkenden Investitionsanreizen in Mietwohnungen. Mieterschutzverbände begrüßen dagegen die Schließung von Schlupflöchern. Sie fordern teilweise noch schärfere Sanktionen.

Für Immobilienverwalter bedeutet die Reform enormen Anpassungsbedarf. Experten raten zu einem frühzeitigen Portfolio-Check. Besonders Bestände mit vielen möblierten Wohnungen oder Indexverträgen müssen rechtzeitig angepasst werden.

Nächste Schritte bis zum Inkrafttreten

Das Bundesjustizministerium wertet nun die Stellungnahmen aus und stimmt sich mit anderen Ressorts ab. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will den finalen Entwurf noch vor der Sommerpause ins Kabinett bringen. Anschließend folgen die Beratungen in Bundestag und Bundesrat.

Experten rechnen mit Detailanpassungen im parlamentarischen Prozess. Ein Inkrafttreten wird frühestens im Herbst 2026 oder zum Jahreswechsel erwartet. Rechtsexperten raten Eigentümern dennoch, Neuverträge bereits heute im Blick auf die kommenden Regeln auszugestalten.

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