Die Bundesregierung bestätigt mit ihrem aktuellen Wohnungsmarktbericht eine dramatische Lage. Trotz eines riesigen Nachfrageüberhangs können sich immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten. Deutschland hält mit einer Quote von nur 47,4 Prozent weiter die rote Laterne in Europa.

Regierungsbericht zeigt dramatische Entwicklung

Der fünfte Bericht der Bundesregierung zur Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zeichnet ein klares Bild: Die Eigentumsbildung gerät massiv unter Druck. Zwar wächst der Wohnungsbestand langfristig, doch der Traum von den eigenen vier Wänden rückt in weite Ferne.

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Aktuell stehen laut Bericht rund 43,1 Millionen Wohnungen in Deutschland nur etwa 17,8 Millionen selbstgenutzten Eigentumswohnungen und -häusern gegenüber. Zwischen 2018 und 2021 konnten jährlich noch über 387.000 Haushalte Eigentum bilden. Heute fehlen nach Berechnungen des Pestel-Instituts bereits 1,4 Millionen Wohnungen. Das Analysehaus Empirica warnt vor einem historischen Tiefstand bei den Baufertigstellungen.

Schlusslicht in Europa – mit Abstand

Mit einer Wohneigentumsquote von 47,4 Prozent bildet Deutschland das absolute Schlusslicht in der Europäischen Union. Der EU-Durchschnitt liegt bei etwa 70 Prozent. In einigen osteuropäischen Staaten besitzen sogar über 90 Prozent der Haushalte ihre Immobilie.

Warum hinkt Deutschland so hinterher? Ein Hauptgrund sind die enormen Erwerbsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer schlägt je nach Bundesland mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Dazu kommen hohe Notar- und Maklerkosten. Zudem klafft ein extremes regionales Gefälle: Im Saarland liegt die Quote bei 60 Prozent, in Berlin besitzen nur rund 16 Prozent der Haushalte ihr Zuhause.

KfW senkt Zinsen auf Rekordtief

Als Antwort auf die Krise hat der Bund neue finanzielle Anreize geschaffen. Seit Anfang März gelten bei der staatlichen KfW-Bank drastisch gesenkte Zinsen für klimafreundlichen Neubau.

Für Projekte im Standard „Effizienzhaus 55“ liegt der effektive Jahreszins jetzt bei 1,0 Prozent. Noch strengere „Effizienzhaus 40“-Bauten profitieren sogar von Sätzen ab 0,6 Prozent. Diese Subventionen sind dringend nötig, denn reguläre Bauzinsen verharren am Markt bei 3,4 bis 4,0 Prozent.

DZ HYP-Studie: Nachfrageüberhang in Metropolen

Eine parallel veröffentlichte Marktstudie der DZ HYP untermauert die angespannte Lage. Demnach herrscht in den sieben größten deutschen Städten nach wie vor ein klarer Nachfrageüberhang – besonders in München, Frankfurt und Hamburg.

Die Preise haben sich nach leichten Rückgängen in den Vorjahren stabilisiert. Für energetisch hochwertige Immobilien verzeichnen die Indizes sogar wieder leichte Anstiege. Das Preisniveau bleibt für Durchschnittsverdiener ohne nennenswertes Eigenkapital jedoch eine unüberwindbare Hürde.

Gesellschaftliche Folgen: Vermögenslücke und blockierter Mietmarkt

Die anhaltende Schwäche bei der Eigentumsbildung hat weitreichende Konsequenzen. Immobilienbesitz ist in Deutschland der wichtigste Faktor für privaten Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Eine sinkende Quote verschärft langfristig die Vermögensungleichheit.

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Gleichzeitig setzt der Mangel an bezahlbaren Eigentumswohnungen den Mietmarkt unter enormen Druck. Haushalte, die eigentlich kaufen würden, bleiben notgedrungen zur Miete wohnen. Das blockiert die sogenannte Sickerkette, bei der günstigerer Wohnraum für nachrückende Generationen frei werden sollte. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag 2024 bereits bei 7,62 Euro pro Quadratmeter.

Keine schnelle Entspannung in Sicht

Für das laufende Jahr rechnen Experten nicht mit einer raschen Besserung. Die massiven Rückgänge bei den Baugenehmigungen der vergangenen Jahre werden sich erst jetzt in den Fertigstellungszahlen niederschlagen. Das Angebot an neuen Häusern und Wohnungen wird vorerst auf historisch niedrigem Niveau verharren.

Ob die massiven KfW-Zinssenkungen einen spürbaren Bau- und Kaufboom auslösen können, muss sich erst zeigen. Klar ist: Solange das allgemeine Zinsniveau hoch bleibt und die Erwerbsnebenkosten nicht sinken, wird Deutschland seinen traurigen Spitzenplatz als Mieter-Nation wohl behalten.

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