Die Bundesregierung setzt mit einer Doppelstrategie aus günstigen Krediten und steuerlichen Anreizen einen neuen Impuls für den deutschen Immobilienmarkt. Seit März 2026 gelten historisch niedrige Zinsen für klimafreundliches Bauen, parallel wirkt die degressive AfA von 5%. Mit einem Budget von 800 Millionen Euro für dieses Jahr soll so der stockende Wohnungsbau wieder in Schwung kommen – und die Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden.

Rekordzinsen für Effizienzhäuser

Anfang März hat die KfW die Zinsen für ihre zentralen Neubauprogramme massiv gesenkt. Die Maßnahme, abgestimmt mit dem Bundesbauministerium, soll den „Klimafreundlichen Neubau“ (KFN) attraktiver machen. Seit dem 2. März 2026 gelten für Gebäude im Effizienzhaus-55-Standard effektiv nur noch 1,0% Zinsen p.a. für zehn Jahre. Wer das anspruchsvollere Effizienzhaus 40 erreicht, profitiert sogar von Sätzen ab 0,6%.

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Hintergrund ist der Versuch, trotz hoher Materialkosten neue Bauvorhaben wieder wirtschaftlich zu machen. Die Förderung ist gezielt auf Projekte ausgerichtet, die auf Öl-, Gas- oder Biomasseheizungen verzichten. Seit dem Start der verbesserten Konditionen verzeichnet die KfW einen deutlichen Anstieg der Anträge, vor allem im segmentübergreifenden Geschosswohnungsbau.

Parallel spielt das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) eine wichtige Rolle. Ende 2025 wurden die förberfähigen Baukosten-Referenzwerte um 18% angehoben, um mehr Vorhaben im aktuellen Preismilieu zu erreichen. Das Programm bietet Darlehen von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit, wobei die Zinsen zuletzt für bestimmte Modelle bei nur 0,01% lagen.

Steuerlicher Turbo: Die degressive AfA von 5%

Während die KfW-Kredite die Finanzierung erleichtern, bietet das Wachstumschancengesetz steuerliche Anreize. Herzstück ist die degressive Abschreibung (AfA) von 5% für neu errichtete, vermietete Wohngebäude. Im Gegensatz zur linearen AfA von 3% erlaubt dieses Modell, jährlich 5% des Restbuchwerts abzuschreiben.

Der Clou: Die Steuervorteile werden in die frühen Jahre der Investition vorverlagert und verbessern so die Liquidität spürbar. Bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro sind im ersten Jahr bereits 25.000 Euro abschreibbar. Es gibt keine Obergrenze für die Baukosten – Voraussetzung ist lediglich der Effizienzhaus-55-Standard. Die Förderung gilt für Bauvorhaben, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen werden.

Steuerexperten betonen, dass die degressive AfA besonders wirksam ist, wenn gleichzeitig die Zinsen niedrig sind. Zudem können Investoren später im Lebenszyklus des Gebäudes von der degressiven auf die lineare Abschreibung wechseln. Diese strategische Flexibilität macht sie zu einem Grundpfeiler moderner Portfoliostrategien.

Synergie-Effekt und Förderung für Bestandsimmobilien

Die Kombination aus günstigen KfW-Darlehen und hoher Abschreibung verändert die Wirtschaftlichkeitsrechnung für Neubauprojekte grundlegend. Wer das KFN-Programm (Nr. 297/298) mit der degressiven AfA kombiniert, kann seinen Schuldendienst senken und gleichzeitig die steuerliche Belastung reduzieren. Branchenkenner sprechen vom stärksten Impuls für den Wohnungsmarkt seit über einem Jahrzehnt.

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Neben dem Neubau stärkt die Bundesregierung auch den Bestand: Das Programm „Jung kauft Alt“ (JkA) wurde im Januar 2026 aktualisiert. Es unterstützt Familien mit Kindern beim Kauf älterer, energieineffizienter Häuser. Die Renovierungsfristen wurden flexibilisiert und das angestrebte Effizienzziel von EH 70 EE auf EH 85 EE gesenkt. Je nach Kinderzahl sind Kreditvolumen zwischen 100.000 und 150.000 Euro möglich.

Das strategische Ziel ist eine ganzheitliche Markterholung. Während degressive AfA und KFN-Kredite das Angebot an neuen Mietwohnungen fördern, modernisiert JkA den Bestand und sichert die Belegung durch junge Familien. Dieser mehrgleisige Ansatz soll die Werte sowohl im Neu- als auch im Altbau stabilisieren.

Marktreaktion und wirtschaftliche Perspektiven

Die jüngsten Anpassungen werden von Verbänden mit vorsichtigem Optimismus aufgenommen. Marktdaten aus dem ersten Quartal 2026 deuten auf eine Stabilisierung der Baugenehmigungen hin, nachdem diese Jahre lang rückläufig waren. Das 800-Millionen-Euro-Budget für 2026 biete Planungssicherheit für Investoren, die zuvor aufgrund der Zinsvolatilität gezögert hätten.

Ein klarer trend geht zu höherer Effizienz: Der Anteil von EH-40-Projekten steigt, da der Zinsvorteil gegenüber EH 55 Investitionen in bessere Dämmung und erneuerbare Energien lohnt. Ökonomen argumentieren, die Anreize seien zwar haushaltswirksam, brächten langfristig aber geringere Energieabhängigkeit und eine resilientere Bauwirtschaft.

Die bewusste Entscheidung, für die degressive AfA keine Baukostenobergrenze festzulegen, verhindert zudem einen Qualitätsverfall. Statt „Armutsfallen“ zu schaffen, fördert der Rahmen hochwertige, nachhaltige Gebäude, die langfristig ihren Wert halten – eine stabilere Asset-Klasse für Investoren.

Ausblick: Der Countdown läuft

Für die verbleibende Zeit bis 2026 und darüber hinaus liegt der Fokus auf der vollständigen Ausschöpfung der Mittel. Die Bundesregierung hat signalisiert, dass die degressive AfA nach 2029 voraussichtlich nicht in gleicher Form verlängert wird. Das erzeugt einen „Wettlauf um den Baubeginn“ unter Entwicklern.

In der Koalition wird zudem über eine Vereinheitlichung der KfW-Programme diskutiert. Ein einheitlicher „Klima-Wohnkredit“ könnte das aktuelle Flickwerk aus KFN, KNN und WEF ablösen und Bürokratie abbauen. Kernvorteile wie die Zinssenkungen vom März 2026 blieben dabei wohl erhalten.

Für potenzielle Käufer und Investoren heißt das: Schnell entscheiden. Das 800-Millionen-Euro-Budget ist nicht garantiert, sondern nach dem Windhund-Prinzip vergeben. Wer früh im Jahr Anträge stellt, hat die besten Chancen auf Rekordzinsen. Die Kombination aus günstiger Finanzierung und aggressiver Abschreibung macht 2026 zum Schlüsseljahr für den Einstieg oder die Expansion am deutschen Immobilienmarkt.

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