Die Bundesregierung will mit dem Mietrecht II Indexmieten deckeln und Kurzzeitvermietungen stark einschränken. Der Referentenentwurf des Justizministeriums hat nach Ablauf der Stellungnahmefrist Anfang März heftige Kontroversen ausgelöst. Während Mieterverbände die Pläne begrüßen, warnen Wirtschaftsvertreter vor einer weiteren Drosselung des Wohnungsneubaus.

Indexmieten: Deckelung auf 3,5 Prozent

Eine der weitreichendsten Neuerungen betrifft Indexmietverträge. Bisher waren diese ausschließlich an die Inflation gekoppelt, was zu massiven Steigerungen führte. Künftig soll in angespannten Märkten eine jährlich Obergrenze von 3,5 Prozent gelten – auch für bestehende Verträge.

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Das bedeutet für Mieter mehr Planungssicherheit. Vermieter müssen dagegen mit sinkenden Renditen rechnen, da sie die reale Inflation nicht mehr vollständig weitergeben können. Die Regelung baut auf einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts auf, das die Mietpreisbremse erst kürzlich bestätigte.

Möblierte Wohnungen: Transparenz statt Trickserei

Ein weiterer Schwerpunkt ist die Regulierung möblierter Wohnungen. Diese waren ein beliebtes Schlupfloch, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Der Entwurf schreibt nun vor: Der Möblierungszuschlag muss im Vertrag separat ausgewiesen werden und sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren.

Für voll möblierte Wohnungen gilt eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete. Wird der Zuschlag nicht transparent gemacht, gilt die Wohnung als unmöbliert – der Mieter zahlt dann nur die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine klare Ansage an Vermieter, die die Einrichtung als Preistreiber missbrauchen.

Airbnb & Co.: Sechs-Monats-Limit für Kurzzeitmieten

Auch Plattformen wie Airbnb geraten ins Visier. Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Mieter müssen zudem einen konkreten Anlass für die kurzfristige Anmietung nachweisen.

Aneinandergereihte Kettenmietverträge werden verboten. Damit will der Gesetzgeber Geschäftsmodelle unterbinden, die auf ständige Mieterwechsel setzen und regulären Wohnraum dem Markt entziehen. Die Maßnahme zielt direkt auf gewerbliche Anbieter in Ballungszentren.

Mehr Schutz bei Kündigung, weniger Bürokratie bei Modernisierung

Mieter erhalten mehr Sicherheit vor Wohnungsverlust. Bisher konnten sie eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen nur innerhalb von zwei Monaten abwenden. Künftig gilt diese „Schonfrist“ auch für ordentliche Kündigungen – ein langjähriges Anliegen von Mieterschützern.

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Für Vermieter gibt es eine Erleichterung: Die Grenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren wird von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung angehoben. Bei Maßnahmen wie neuen Fenstern oder Heizungen entfällt so der bürokratische Aufwand der exakten Kostenaufteilung.

Gemischte Reaktionen: Lob von Richtern, Warnung von Investoren

Die Reaktionen auf den Entwurf fallen gespalten aus. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Pläne grundsätzlich als überfällig. Kritik gibt es jedoch an den Kurzzeitmieten-Regeln: Ein Missbrauch müsse erst vor Gericht nachgewiesen werden.

Die Neue Richtervereinigung lobt die Stärkung des Mieterschutzes, warnt aber vor rechtlichen Unschärfen. Die Definition der Möblierungszuschläge könnte neue Gerichtsverfahren auslösen, da die Zeitwert-Bestimmung bei Möbeln schwierig ist.

Aus der Wirtschaft kommen deutliche Warnungen. Branchenvertreter befürchten, dass die Deckelung der Indexmieten und die Einschränkungen bei möblierten Wohnungen private Investoren abschrecken. Könnte das den ohnehin schwächelnden Wohnungsneubau weiter ausbremsen?

Nächste Schritte: Kabinettsbeschluss im Frühjahr erwartet

Der Referentenentwurf durchläuft derzeit die Abstimmung innerhalb der Bundesregierung. Ein Kabinettsbeschluss wird für dieses Frühjahr erwartet. Anschließend geht das Gesetzgebungsverfahren in Bundestag und Bundesrat weiter.

Mit einem Inkrafttreten der neuen Regeln wird frühestens Ende 2026 oder Anfang 2027 gerechnet. Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet das: Sie müssen sich auf erhebliche Umstellungen vorbereiten, besonders bei Index- und Möbliertvermietungen. Mieter in Großstädten können dagegen auf mehr Transparenz und Entlastung hoffen.

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