Der deutsche Immobilienmarkt steckt in einer Doppelkrise aus hohen Bauzinsen und einem dramatischen Einbruch beim Wohnungsneubau. Aktuelle Daten zeigen: Eine schnelle Entlastung ist nicht in Sicht. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen zeichnet das Bild eines gespaltenen Sektors am Scheideweg.

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Bauzinsen bleiben auf hohem Niveau

Die Zeit der extrem günstigen Kredite ist vorbei. Seit Anfang März pendeln sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen bei 3,3 bis 4,1 Prozent ein. Experten halten eine Rückkehr zu Zinssätzen unter zwei Prozent bis 2030 für unwahrscheinlich.

Für viele Käufer wird der Traum vom Eigenheim so unerreichbar. Die Kombination aus wieder anziehenden Preisen in Ballungsräumen und den hohen Zinsen erweist sich als toxisch. Finanzierungsexperten raten daher nicht zum Spekulieren auf fallende Zinsen, sondern zu einer soliden Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital.

Wohnungsbau kollabiert unter Bedarf

Die schwierigen Finanzierungsbedingungen haben fatale Folgen. Das Frühjahrsgutachten 2026 prognostiziert für dieses Jahr nur 215.000 fertiggestellte Wohnungen. Der tatsächliche Bedarf liegt jedoch bei 350.000 bis 400.000 Einheiten pro Jahr.

Zwar stiegen die Baugenehmigungen 2025 erstmals wieder leicht an – auf 238.500 Wohnungen. Dieser Zuwachs erfolgte aber von einem extrem niedrigen Niveau aus und schließt die Lücke bei weitem nicht. Die Bauwirtschaft gehört zu den am stärksten belasteten Sektoren; ihre Wertschöpfung liegt 25 Prozent unter dem Niveau von 2022.

Gewerbeimmobilien: Fokus verschiebt sich

Während Wohnraum fehlt, kämpft der Büromarkt mit Leerstand. Das Gutachten stellt keine Belebung fest und konstatiert eine klare Verschiebung: Der Fokus liegt nun auf der Bewirtschaftung und Optimierung bestehender Gebäude.

Die Transformation der Innenstädte beschleunigt sich. Umnutzungen von Handels- oder Büroflächen zu Wohnungen oder Gastronomie gewinnen an Bedeutung. Für Investoren entstehen Chancen vor allem dort, wo Bestände konsequent an neue Nutzerbedürfnisse angepasst werden.

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Gespaltener Markt sucht neue Wege

Die Zukunft des Immobilienmarktes hängt an zwei Fragen: Gelingt es, die Hürden im Neubau zu senken? Und finden sich innovative Lösungen für leerstehende Gewerbeflächen? Experten erwarten für 2026 keine Trendwende, sondern eine Fortsetzung der aktuellen Entwicklung.

Das ifo-Institut prognostiziert zwar ein leichtes Wachstum für die Bauwirtschaft. Die Talsohle bei den Wohnungsfertigstellungen wird aber voraussichtlich erst in diesem Jahr durchschritten. Ein Richtungswechsel zeichnet sich ab: weg von reiner Expansion, hin zur intelligenten Umnutzung des Bestands.

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