Der deutsche Immobilienmarkt findet nach Jahren der Korrektur zu einem neuen Gleichgewicht. Private Investoren und Family Offices treiben die Stabilisierung voran – angetrieben von attraktiven Steuervorteilen und einem ungebrochenen strukturellen Wohnungsdefizit.

Markt stabilisiert sich bei 35 Milliarden Euro

Die Transaktionsvolumina für Gewerbe- und Wohnimmobilien normalisieren sich allmählich. Für 2026 erwarten Analysten ein Investitionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro. Das liegt zwar deutlich unter den Rekordjahren vor 2021, zeigt aber eine gefestigte Basis. Der Preisbildungsmechanismus funktioniere wieder effektiver, so Marktbeobachter.

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Wohnimmobilien bleiben mit Abstand die stärkste Assetklasse. Sie machten im vergangenen Jahr ein Viertel des Gesamtinvestitionsvolumens aus. Der Grund ist offensichtlich: Die jährlichen Wohnungsfertigstellungen liegen weit unter dem benötigten Ziel von 400.000 Einheiten. Die Nachfrage in Großstädten und Speckgürteln ist unverändert hoch. Eine Reuters-Umfrage prognostiziert für 2026 sogar einen Preisanstieg von 3,3 Prozent – ein klares Zeichen zurückkehrenden Vertrauens.

Degressive AfA: Der steuerliche Turbo für Neubau

Ein zentraler Anreiz für Investoren im Jahr 2026 ist die degressive Abschreibung (AfA) aus dem Wachstumschancengesetz. Wer zwischen Oktober 2023 und September 2029 einen Neubau erwirbt oder baut, kann jährlich fünf Prozent der Anschaffungskosten abschreiben.

Im Vergleich zur linearen AfA von nur drei Prozent bedeutet das eine erhebliche Steuerersparnis in den ersten Jahren. Steuerberater sehen darin eine gezielte Stütze, um die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten zu kompensieren. Später im Lebenszyklus der Immobilie können Investoren strategisch auf die lineare Abschreibung wechseln.

Dennoch schmälert die Grunderwerbsteuer die Rendite. Die Sätze variieren 2026 weiter stark zwischen den Bundesländern: von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Die Standortwahl ist damit entscheidend für den Kapitaleinsatz.

Mietpreisbremse und Energieeffizienz: Die regulatorische Zange

Während Steuervorteile den Neubau fördern, wird der Erwerb von Bestandsimmobilien komplexer. Die Mietpreisbremse wurde zum Jahresbeginn 2026 ausgeweitet und gilt nun in 627 Städten und Gemeinden. Sie begrenzt die Miete für Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung ist bis Ende 2029 befristet.

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Parallel wird die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bis Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt. Sie führt ein einheitliches EU-Energieeffizienzlabel von A bis G ein. Die Energiebilanz wird damit zum zentralen Wert- und Vermietbarkeitsfaktor. „Graue“ Immobilien mit schlechter Bewertung müssen mit Abschlägen rechnen, während energieeffiziente „grüne“ Gebäude einen Aufschlag erzielen und langfristig liquide bleiben.

Selektiver Markt: Privatkapital übernimmt Führungsrolle

Die aktuellen Marktdynamiken zeigen einen klaren Wandel: von spekulativem Wachstum hin zu ertragsorientierten, resilienten Strategien. Institutionelle Investoren agieren weiter vorsichtig und konzentrieren sich auf Kernassets mit starken ESG-Kriterien.

Die Lücke füllen private Investoren und Family Offices. Sie nutzen die korrigierten Preise und stellten im vergangenen Jahr Rekordvolumina im Direktinvestment. Es entsteht ein zweigeteilter Markt: Einerseits ziehen steuerbegünstigte, mietpreisbremsenfreie Neubauten Kapital an. Andererseits suchen erfahrene Investoren Bestandsimmobilien mit Aufwertungspotenzial durch energetische Sanierungen.

Die Aussichten für 2026 und 2027 bleiben positiv. Bei stabilerem makroökonomischem Umfeld dürften sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter annähern. Der Fokus wird auf dem Wohnungsmarkt liegen – getrieben von Demografie, Urbanisierung und dem anhaltenden Neubaumangel. Der langfristige Erfolg hängt von sorgfältiger Assetauswahl, Energieeffizienz und der optimalen Nutzung steuerlicher Anreize ab.

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