Mehr als jede zweite zum Verkauf stehende Immobilie in Deutschland ist ein energetischer Sanierungsfall. Das zeigen aktuelle Marktanalysen. Besonders Einfamilienhäuser hinken den Klimazielen der Bundesregierung weit hinterher – mit drastischen Folgen für Preise und Marktdynamik.

Massive Lücke zu den Klimazielen

Eine Auswertung des Portals immowelt vom März 2026 macht das Ausmaß des Problems deutlich: Rund 52 Prozent der inserierten Einfamilienhäuser fallen in die schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G oder H. Sie gelten als Sanierungsfälle, die kurzfristig Investitionen benötigen. Eigentumswohnungen schneiden deutlich besser ab. Hier liegt der Anteil sanierungsbedürftiger Objekte nur bei etwa 13 Prozent.

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Doch die Eigentümer zögern. Fast zwei Drittel schätzen den Modernisierungsbedarf ihrer Immobilie als hoch ein, wie eine aktuelle LBS-Studie zeigt. Die tatsächliche Sanierungsquote im Wohngebäudebestand liegt jedoch bei nur 0,7 Prozent. Experten fordern mindestens zwei Prozent, um die Klimaziele überhaupt noch zu erreichen.

Wertverlust von bis zu 30 Prozent droht

Die Energieeffizienz ist 2026 zum entscheidenden Preisfaktor geworden. Die Schere zwischen sanierten und unsanierten Häusern öffnet sich weiter. Für „Energiefresser“ der Klassen G und H müssen Verkäufer massive Abschläge hinnehmen – bis zu 30 Prozent unter dem lokalen Marktdurchschnitt sind möglich.

Käufer rechnen die anstehenden Sanierungskosten heute direkt vom Kaufpreis ab. In ländlichen Regionen wie dem Saarland spitzt sich die Lage zu. Hier weisen oft über 70 Prozent der inserierten Häuser eine mangelhafte Energiebilanz auf. Droht hier ein dauerhafter Wertverfall?

Förderung gekürzt, regulatorischer Druck steigt

Die politischen Rahmenbedingungen werden schwieriger. Bis Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie umsetzen. Sie sieht vor, dass der Energieverbrauch des gesamten Gebäudebestands sinken muss. Das wird voraussichtlich zu schärferen Vorgaben im deutschen Gebäudeenergiegesetz führen.

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Gleichzeitig schrumpft die finanzielle Unterstützung. Im Bundeshaushalt 2026 wurden die Mittel für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gekürzt. Betroffen sind Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Fenstertausch oder Fassadendämmung. Für viele Haushalte wird die Finanzierung einer Komplettsanierung so zur unüberwindbaren Hürde.

Alte Eigentümer, alte Häuser

Ein zentrales Hemmnis ist die Demografie. Die Bereitschaft zur Modernisierung sinkt mit dem Alter der Eigentümer deutlich. Während bei den unter 50-Jährigen mehr als die Hälfte Sanierungspläne hat, sind es bei den über 70-Jährigen nur noch 25 Prozent. Viele scheuen die Baustelle oder finden keine passende Finanzierung.

Ihre Häuser kommen oft erst im Erbfall auf den Markt – dann aber in einem Zustand, der eine sofortige Kernsanierung erfordert. Regional zeigen sich starke Kontraste: Städte in Ostdeutschland und Metropolregionen wie Berlin haben eine bessere Bilanz. Westdeutsche Industrieregionen und ländliche Räume kämpfen dagegen mit einem überalterten Bestand.

Nichtstun wird zur teuersten Option

Experten sehen keine baldige Entspannung. Der Druck wird steigen, weil die CO2-Bepreisung für fossile Brennstoffe weiter anzieht. Die Betriebskosten für unsanierte Häuser werden zur finanziellen Belastungsprobe.

Dabei amortisieren sich energetische Maßnahmen langfristig fast immer. Eine umfassende Sanierung kann die Energiekosten eines Einfamilienhauses um bis zu 80 Prozent senken. In einem Markt, in dem Energieeffizienz zum Standard wird, ist Warten oft die teuerste Wahl. Die Branche erwartet für die zweite Jahreshälfte 2026 zwar eine leichte Belebung. Doch um den Sanierungsstau aufzulösen, braucht es mehr politische Unterstützung und neue Finanzierungslösungen.

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