Die deutschen Abschreibungsregeln für Immobilien entwickeln sich zum entscheidenden Finanzierungshebel. Inmitten hoher Zinsen und strenger Klimavorgaben nutzen Investoren die steuerlichen Sonderabschreibungen als Liquiditätsbooster. Das Ziel: den angeschlagenen Wohnungsbau wieder in Schwung bringen.

Degressive AfA: Der Turbo für Neubauprojekte

Im Zentrum der Strategien steht die degressive Abschreibung von 5 Prozent. Sie gilt für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt. Im Gegensatz zur linearen AfA wird hier nicht vom Anschaffungswert, sondern vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben.

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Das Ergebnis sind maximale Steuerersparnisse in den ersten Jahren nach Fertigstellung. „Diese Sofortliquidität ist ein Game-Changer“, erklärt ein Steuerberater. „Sie hilft, Baukredite zu bedienen oder reinvestiert zu werden.“ Ein cleverer Vorteil: Sinkt der degressive Betrag unter den linearen, darf gewechselt werden. Für diese Regelung gibt es keine Kostenendeckelung – eine bewusste Öffnung für breite Projektvielfalt.

Lineare AfA: Beschleunigung für Bestandsimmobilien

Für den Großteil des Portfolios bleibt die lineare Abschreibung Standard. Doch auch hier gab es eine signifikante Beschleunigung. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt dauerhaft ein Satz von 3 statt bisher 2 Prozent. Die steuerliche Nutzungsdauer verkürzt sich damit von 50 auf rund 33 Jahre.

Ältere Bestände profitieren von historischen Sätzen. Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, sind weiterhin 2,5 Prozent pro Jahr über 40 Jahre möglich. Eine nische mit besonderem Potenzial sind Denkmalgeschützte Immobilien. Hier können Sanierungskosten mit bis zu 9 Prozent jährlich abgeschrieben werden – ein Top-Instrument für steueroptimierende Anleger.

Sonder-AfA: Der Klimabonus für nachhaltiges Bauen

Parallel zur degressiven AfA wurde die Sonderabschreibung für klimafreundlichen Mietwohnungsbau (§ 7b EStG) verbessert und bis Ende September 2029 verlängert. Für Projekte, die strenge Effizienzkriterien erfüllen, winkt ein zusätzlicher Abschreibungssatz von bis zu 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre.

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Die Kombination aus degressiver und Sonder-AfA ist mächtig: Bis zu 10 Prozent der Herstellungskosten lassen sich so im ersten Jahr steuermindernd geltend machen. „Diese Doppelstrategie macht kapitalintensive Klimaprojekte überhaupt erst kalkulierbar“, so ein Marktbeobachter. Die Kostenobergrenzen wurden angehoben, um den gestiegenen Preisen für nachhaltige Materialien Rechnung zu tragen.

Marktdynamik: Steueranreize als Konjunkturmotor

Verbände wie Haus & Grund sehen in den AfA-Regeln eine essentielle Stütze für den Markt. Sie verbessern die Kapitalrendite und wirken so den Bremsfaktoren hoher Finanzierungskosten und Materialknappheit entgegen.

Doch die Steuervorteile sind kein Allheilmittel. Sie lösen nicht die grundlegenden Probleme wie Bürokratie und Fachkräftemangel. Die Uhr tickt: Da die attraktivsten Regelungen 2029 auslaufen, rechnen Experten mit einem Ansturm auf Bauanträge in den kommenden drei Jahren. Investoren werden Projekte forcieren, um sich die optimierten Bedingungen noch zu sichern – was einen Mini-Boom im nachhaltigen Wohnungsbau auslösen könnte.

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