Der Immobilienboom hat in den letzten Jahren nicht nur immer mehr Käufer angezogen, sondern auch die Mieter verschreckt. Besonders die großen Ballungsräume standen dabei im Zentrum. Neue Daten zeigen, dass in manchen Städten der Boom nicht mehr ungebrochen weiter gehen dürfte.

Das Frühjahrsgutachten „Immobilienwirtschaft 2017“ der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss brachte in dieser Woche einige spannende neue Fakten in der Immobiliendebatte auf den Tisch. Mit einem Investitionsvolumen in Höhe von rund 52,9 Mrd. Euro verzeichnete der Markt für Wirtschaftsimmobilien – dominiert von Büroimmobilien – den höchsten Gesamtumsatz in der zurückliegenden Dekade nach 2007 und 2015.

Im Wohnungssegment sind die Mieten im Jahr 2016 weiter angestiegen, mit 2,6 Prozent jedoch moderater als noch im Vorjahr (3,4 Prozent). Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen mit 8,4 Prozent im bundesdeutschen Mittel etwas stärker an als noch im Vorjahr (7,7 Prozent). In den Top-7-Städten hat sich der Preisanstieg laut ZIA hingegen verlangsamt, was aber nicht verhindert, dass die Preisübertreibung in den Top-7-Städten weiter zugenommen hat.

Aber es wird offenbar trotzdem nicht zu einem plötzlichen Platzen der Blase, sondern eher zu einem sanften Entweichen der Luft kommen. Der ZIA schreibt: Städte wie Berlin, München und Hamburg kennzeichneten sich durch eine Veränderung der Zuwanderungsstruktur. „Der Wanderungsgewinn, den die drei Städte bislang dank des Schwarmverhaltens mit den anderen Regionen Deutschlands erzielen konnten, ist rückläufig – und dies nicht nur weil die Suburbanisierung zugenommen hätte, sondern weil die Fernzuwanderung zurückgegangen ist. Es sieht alles danach aus, dass der Schwarm weiterzieht – in günstigere Städte,“ so Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands bei empirica.

Gleichzeitig nimmt der Wohnungsneubau deutlich an Fahrt auf. Die Zahl der Genehmigungen steigt und steigt. Auffällig sind hier laut der Studie Hamburg und insbesondere Berlin, wo der Bauüberhang bereits Ende 2015 dem Fünffachen der bisherigen jährlichen Wohnungsproduktion entsprach. Die Zahl der Fertigstellungen nimmt demnach zwar noch nicht in gleichem Maße zu, aber hier ist in Kürze mit einer Änderung zu rechnen.

Die steigende Zahl der Neubauten wiederum hat Auswirkungen auf die Mieten, was sich bremsend auf die Kaufpreisanstiege auswirken dürfte. Denn die aktuellen Preise lassen sich aber, trotz der niedrigen Zinsen, nur mit weiter steigenden Mieterträgen rechtfertigen. Schon eine Stagnation der Mieten wird daher auf die Kaufpreise zurückwirken. Laut Prof. Simons ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen.

Das heißt für Investoren: die großen Städte bringen auf absehbare Zeiten nicht mehr die Renditen der Vergangenheit. Stattdessen dürfte der Boom nun in kleineren Großstädten voranschreiten. Dort waren die Preise zwar ebenfalls bereits angestiegen, aber nicht so stark wie in den Top-7-Städten.

So oder so: Immobilienanleger und Eigenheimkäufer müssen sich stets auch um das Klumpenrisiko Gedanken machen. Liegt ein zu großer Anteil des Vermögens in einer Assetklasse kann dies im Fall der Fälle das gesamte Vermögen in Schieflage bringen. Diversifikation in Sachwerten ist daher stets angesagt. Aktien, Gold und eventuell das Eigenheim sind eine breite Basis, um langfristig Vermögen aufzubauen.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage

Ihre dieboersenblogger.de-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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Boom, Knall, Knalleffekt, Explosion, http://www.shutterstock.com/de/pic-156901574/stock-vector-boom-comic-speech-bubble-cartoon.html, (© www.shutterstock.com)

Christoph Scherbaum

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